Con el propósito de facilitar las transacciones de compraventa para el Promotor de un Proyecto Inmobiliario, así como para sus potenciales compradores, Ipal Trust ha estructurado un Fideicomiso que le otorga seguridad y tranquilidad al Promotor en darle el uso y goce anticipado al Promitente Comprador de la unidad inmobiliaria (bien inmueble) que haya prometido comprar, mientras se cumplen los términos y condiciones del Contrato de Promesa de Compraventa. Lo anterior, evita que el Promotor tenga que recurrir a suscribir contratos adicionales para cumplir tal fin, que no se ajustan a la transacción pactada que consiste en la compraventa del bien inmueble, lo que le genera obligaciones adicionales como consecuencia de las regulaciones que rigen esos otros contratos (como es el caso de los Contratos de Arrendamiento).
Objeto
Mantener la propiedad fiduciaria de la unidad inmobiliaria (bien inmueble) objeto del Contrato de Promesa de Compraventa suscrito entre la Promotora y el Promitente Comprador, de acuerdo con lo siguiente:
La Promotora traspasa la unidad inmobiliaria objeto del Contrato de Promesa de Compraventa al Patrimonio del Fideicomiso con el fin de garantizarse el pago del saldo del precio de venta de dicha unidad por parte del Promitente Comprador;
El Fideicomiso, por instrucciones de la Promotora y del Fideicomitente, le otorga al Promitente Comprador, la disposición, uso y goce, de la unida inmobiliaria;
La Promotora se constituye en el Beneficiario Principal del Patrimonio del Fideicomiso, es decir, de la unidad inmobiliaria, hasta que ésta sea cancelada por el Promitente Comprador;
El Promitente Comprador se constituye en el Beneficiario Secundario del Patrimonio del Fideicomiso, es decir, de la unidad inmobiliaria, la cual Ipal Trust, en nombre del Fideicomiso, la traspasaría a nombre del Promitente Comprador una vez le sea cancelada a la Promotora.
Partes en el Fideicomiso
Fiduciaria: Ipal Trust Corp.
Fideicomitente: La Promotora
Beneficiarios:
i. Principal: La Promotora
ii.Secundario: El Promitente Comprador
El Fideicomiso garantiza:
(i) en primera instancia, el pago del saldo al precio de venta de la unidad inmobiliaria por parte del Promitente Comprador a la Promotora, y;
(ii) en segunda instancia, la entrega de la unidad inmobiliaria a favor del Promitente Comprador, una vez cumplidas las obligaciones con la Promotora y, como consecuencia, la desafectación y traspaso de la unidad en su nombre.
Tratamiento Tributario
El traspaso de la unidad inmobiliaria (bien inmueble) al Patrimonio del Fideicomiso no causa impuesto.
Por otro lado, por tratarse el Fideicomitente de una sociedad promotora de bienes inmuebles, se mantienen las siguientes exoneraciones respecto de las primeras operaciones de venta de viviendas nuevas:
(i) Si la venta ocurre dentro de los primeros cinco (5) años posterior a la expedición del permiso de ocupación si el permiso de construcción se expidió entre el 1 de julio de 2016 y el 1 de julio de 2019 o, cuyo permiso de ocupación se haya expedido antes del 1 de julio de 2022 [Ley No. 94 de 20 de septiembre de 2019];
(ii) Cuando se realice dentro de los dos (2) años contados a partir de la expedición del permiso de ocupación [Ley No. 33 de 30 de junio de 2010].
Dependiendo de la fecha de expedición del permiso de ocupación, le correspondería una exoneración o, la otra.
En cuanto a la ganancia por enajenación de bienes inmuebles, dentro del giro ordinario de los negocios de la Promotora, igualmente se mantienen las tasas aplicables al impuesto sobre la renta que se calcula aplicando las siguientes tarifas progresivas sobre el valor total de la enajenación o del valor catastral, cualquiera que sea mayor, en la primera venta de la vivienda o local comercial así:
**Aplica en los casos que el terreno se haya revalorizada dentro de los dos (2) años anteriores a la fecha de la venta; sólo aplica en permisos de construcción emitidos a partir del 1 de enero de 2011.